カエデナの初心者向け資産運用方法

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長期のローンでは、住宅ローンの繰り上げ返済がほとんど意味をなさない理由

こんにちは。カエデナです。

 

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今回は、珍しく住宅ローンの話をしますね。

 

 私も、高い住宅を持ってはいないのですが、普通に住宅ローンを組んでいます。

しかも、もっとも長期の35年の変動金利ローンです。

挙句の果てには、頭金ですらほとんど入れていません。(手数料はさすがにキャッシュで払いましたよ?)

 

それだけを見ると、無謀すぎると思われるかもしれません。

でも、これには理由があります。 

金利1%未満で借りられるものは住宅ローンくらいしかない

積立投資により、低コストのインデックス投信を積立していくと、過去の実績から平均7%のリターンがありました。

 

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これは、できるだけ手元にキャッシュを残し、これをインデックス投資に回していくことで住宅ローンの負債金利よりも大きなリターンを得ることができるためです。

 

当初10年間は住宅ローン控除があるため、よほどの高収入でなければ住宅ローンの金利はほぼ0です。じゃあ10年間かで貯めてその後に一括返済しよう、と思う人も多いと思います。

 

たとえば、次の例で試してみましょう

 

  • 10年間、毎年120万円貯金して合計1,200万円を繰り上げ、住宅ローン完済した。
  • 10年間、毎月10万円ずつ米国株式のインデックス投資を積み立てて、手元に残した。

年数

繰上返済する場合

積立投資する場合

1年目

1,200,000

1,231,153

2年目

2,400,000

2,532,764

3年目

3,600,000

3,908,863

4年目

4,800,000

5,363,712

5年目

6,000,000

6,901,821

6年目

7,200,000

8,527,952

7年目

8,400,000

10,247,142

8年目

9,600,000

12,064,718

9年目

10,800,000

13,986,309

10年目

12,000,000

16,017,869

                             

この時点で400万円ほどの差が出てしまいました。10年経過したところで、繰上げ返済した場合住宅ローンがなくなりましたが、実は本質的な資産としては増えていません。               

自分で住んでいる限りは住宅に資産価値はありません

繰上げ返済した結果、ローンがなくなった結果自宅がそのまま資産になるか、というとそうではありません。自宅用の不動産の場合、売却しないかぎりはキャッシュとして取り戻すことができません。

 

むしろ自分が住んでいる以上、経年劣化による修繕、固定資産税、マンションであれば管理費、修繕積立費などむしろお金がかかる負債とも言えるでしょう。

 

とはいっても、ホテル住まいでもしていない限りは家は必要な経費ですから、負債というよりかは住宅経費としたほうが良いでしょうね。これは賃貸で借りていても同じことです。

 

そうなると、10年後に繰上げ返済した場合にはキャッシュを生み出す資産としては(売却や賃貸に出さない限りは)0円です。

 

一方、10年間インデックス投資に積み立てた場合には、約1,600万円の資産として残っています。ローン負債も残りますが、ローン負債の金利とインデックス投資の利回りでは圧倒的に利回りのほうが大きいのです。

つまり、繰上げ返済として自宅の不動産に入れてしまった場合、このお金が投資する機会損失になってしまいます。

 

10年後に繰上げ返済した場合、負債は0になりますが、キャッシュを生み出す資産も0に戻ります。そこから積立で投資していったとしても10年分の投資機会を失っていますから、35年後に住宅ローンがなくなるころには大きな差になってしまうことでしょう。

            

もちろん、それはローンの金額と資産価値のバランスが取れていればのこと

いままで、「住宅ローンなんて繰上げ返済したら損だ!」と言っていましたがこれは住宅ローンの金額と、住んでいる住宅の資産価値(いくらで売れるか?)というバランスが取れていればこそ取れる戦略です。

 

ただし ローン残高>住宅の資産価値 である場合には少なくとも 住宅ローン残高=住宅の資産価値 くらいになるまでは先に減らしたほうが安定するかもしれません。

これが、住宅ローンを借りるときに、頭金を入れるっていう理由になります。

 

インデックス投資といえども、当然暴落と回復を何度も繰り返していますので。

そうすると暴落時に、

住宅ローン残高 >> インデックス投資の評価額 となったときに精神的に持ちませんからね。

 

もし、住宅ローンの金利が高い場合。

例えば、返済が残り20年以上あるのに金利が2%もある!

なんていう場合は、積立投資を考える前に、まずは住宅ローンの金利を圧倒的に下げるために借り換えを検討するべきかと思います。

手数料、借入金利は完全に単なるコストであり、真っ先に削らなければいけません。

 

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まずはコストを削ってから資産を運用にまわしましょう。

 

まとめ 

  • 住宅ローンの金利 < インデックス投資の利回りであるかぎりは、住宅ローンを繰上げ返済する意味はありません。
  • 万が一の事がありますので、住宅ローン残高 > 住宅の資産価値 の場合は先に残高を埋めてしまったほうが安心です。

 

※個人的な意見です。投資はリスクを伴います。あくまでも自己責任でお願いしますね!